李華林
繼本年6月首批根基設備公募REITs上市后，近日第二批公募REITs產品開始發售，市場反映積台灣彩券開獎極，兩只首發產品網下平均認購倍數超50倍，發售首日即售罄。
專家表示，從首批公募REITs上市表現來看，產品收益不亂增長，市場認可公益彩券度較高，在盤活根基設備存量資產、提高直接融資比重等方面發揮出積極作用，未來跟著保險、銀行、養老金、企業年金等機構投資者連續不斷參加，我國公募REITs將獲得長足發展。
資金認購懇切高漲
公然資料顯示，第二批兩只首發公募REITs為建信中關村產業園REIT和華夏越秀高速REIT，認購代價差別為32元份、71元份，預測募集資金差別為288億元、213億元，2只產品預測募集資金總額約501億元。
標的資產方面，建信中關村產業園REIT根基設備資產包含有中關村軟件園內互聯網創造中央5號樓項目、協同中央4號樓項目和孵化加快器項目等，華夏越秀高速REIT底層資產為漢孝高速公路。
第二批產品有兩個突出特點，一是底層資產均為根基設備，且控制人對質量把關，提供場內流動性規劃，追求長期收益相對不亂，能較好知足相關機構投資者長期投資需求；二是首次出現了以銀行系公募基金為控制人的REITs，業態更為多元化。招商基金研究部首席經濟學家李湛表示。
從市場反映看，資金申購意愿強烈。在啟動面向公共投資者發售的11月29日首日，兩只產品均實現超募，上百億元資金入場瘋搶。同時，機構投資者也表現出高漲的投資嗜好，數據顯示，華夏越秀高速REIT擬認購數目總和為27841億份，為初始網下發售份額數目的4419倍；建信中關村產業園REIT擬認購份額數目總和為10618億份，為初始網下發售份額數目的5635倍。
比擬之下，首批9只公募REITs中，大部門產品認購倍數為10多倍，認購最火爆的博時招商蛇口產業園REITs有效認購倍數也僅超15倍。
第二批公募REITs受迎接，是由產品自身屬性和宏觀市場環境共同決意的。李湛解析，公募REITs兼具權益和固收屬性，投資門檻相對較低，是一個優良的投資品種，加上首批產品市場表現優良，起到了很好的示范作用，吸引到更多投資者入場，尤其是機構投資者介入懇切連續高漲。此外，近期金融市場波動較大，不少投資者有避險需求，整體表現相對不亂的REITs遭受關注。
國務院發展研究中央公眾資產證券化課題組原秘書長王步芳表示，公募REITs受迎接，還得益于相關部分不遺余力履行試點政策，例如證監會加緊完善相關申報細則和審批制度流程等。同時，第二批公募REITs的項目資產質量更優、現金流增長更好、折現率取值更合乎邏輯，較高的品格獲得了更多投資者關注。
險資入場成為亮點
梳理發明，在第二批公募REITs發售中，險資、券商資管、私募基金、信托等機構投資者介入嗜好明顯提拔，如：國壽投資、首鋼基金、太平人壽保險等均出目前建信中關村產業園REIT戰略配售投資者名單上。
險資投資公募REITs，能為市場帶來增量資金和流動性，推動公募REITs向高質量發展。李湛表示，險資具有限期長、規模大、來歷不亂等特性，與根基設備項目融資需求自然契合，可以助力減低REITs市場的波動性和投機性。同時，保險機構還擁有較強的產業運營及主動控制才幹，可以深度介入REITs底層項目，進一步為產品賦能增值。
早在首批9個公募REITs項目里，險資介入了8個項目的投資。為進一步豐富保險資產部署結構，助力盤活根基設備存量資產，近日，銀保監會發表告訴，明確支援符合前提的保險機構投資根基設備公募REITs。
險資入場，將為公募REITs帶來深遠陰礙。王步芳表示，保險機構是大型機構，保險資金是長期資539最新公告金，而公募REITs產品發行規模大，二者能很好地契合。且現在險資累計投資交通、能源、水利等根基設備領域331萬億元，這些資如何增加六合彩贏面產本身就需要盤活，是公募REITs的主要供應方。此外，險資介入公募REITs市場競價，有助于公募REITs價值的發明，規范公募REITs市場治理。
市場預測，我國公募REITs資產規模可達萬億元量級，未來有望成為險資多元化部署的主要品種。保險機構要加強公募REITs團隊建設，大力教養不動產與證券產品方面的復合型人才。同時要關注二級市場代價變動，定期調研所投資公募REITs底層資產經營場合，有效防范投資風險，以更好地把握REITs投資時機。王步芳表示。
中國銀保監會資金運用部副主任羅艷君此前表示，下一步，將加強政策率領，支援保險資金通過根基設備REITs和債權、股權等方式加大對交通、水利、能源、大樂透玩法說明生態環保等根基設備領域的投資力度，服務經濟高質量發展。
發展前景廣闊
作為民眾低門檻涉足根基設備領域的主要道路，公募REITs市場表現遭受關注。自本年6月首批9只REITs試點項目勝利上市以來，總體運行平穩，為我國公募REITs發展起到很好的示范作用。
截至11月26日，首批9只產品平均漲幅16%左右，除1只外均獲得正收益，此中，首鋼綠能REIT累計漲幅超30%。同時，二級市場展示出低波動、低換手率的特征，近3個月平均換手率在2%左右。
分紅方面，首批公募REITs中已有產品進行本年首次分紅。近日，中航首鋼綠能REIT和中金普洛斯REIT發表分紅公告，分紅方案差別為51541元10份、0522元10份基金份額，體現出REITs的不亂投資收益屬性。
首批公募REITs現在表現良好，根本符合監管部分和市場的預期。王步芳表示，公募REITs屬于資源市場新惹事物，在相關部分連續不斷加強機構訓練和投資者教育下，民眾認知逐步提拔，整體行情展示平穩上升態勢。
跟著公募REITs試點連續不斷推進，發行規模連續不斷擴大，未來將有更多投資者進入。公募REITs準入門檻較高，試點項目資產較優，長期回報率可觀，長期來看發展前景廣闊，能為投資者提供更多元、優質的投資時機。前海開源基金首席經濟學家楊德龍表示。
不過，REITs項目收益與風險并存，平凡投資者介入還要注重想法。王步芳發起，首要要看性價比，注意對照差異產品的分紅率與市場代價。同時還要關注項目運營方，公募REITs未來增值重要來歷于兩個方面：一是技術高效的運營獲得超額收益；二是并購擴募，合并同類項資產將使公募REITs價值翻番，這雙方面都依賴于資產運營方的技術技巧和長期經驗。
REITs具有長期收益相對不亂、抗通脹性等特點，合適偏好長期不亂收益的投資者。在挑選產品上，要挑選適合的基金控制人，講究控制人的相關產業投資經驗、運營經驗。此外，REITs項目行運過程中可能因引發法律律例或買賣所制定的終止上市情境而終止上市，投資者要知悉此中的風險。李湛表示。
